Vom Sanierungsrisiko zur belastbaren Zahl

Kurzüberblick

Was ist eine Immobilie wert, wenn das bestehende Heizsystem nur 28 % der tatsächlichen Spitzenlast abdeckt und das Gebäude nach CRREM bereits als gestrandet gilt?

Vor genau dieser Frage stand der Käufer eines Industrie- und Bürokomplexes kurz vor dem Closing. Eine klassische Technische Due Diligence hätte den baulichen und technischen Zustand dokumentiert. OPTIMUSE ging einen Schritt weiter und übersetzte die erkannten Risiken in konkrete Investitionskosten und eine wirtschaftlich optimierte Sanierungsstrategie.

Dafür wurde ein digitaler Zwilling erstellt und fünf mögliche Sanierungsvarianten wurden simuliert. Das Ergebnis waren 1,48 Mio. € quantifizierter CAPEX für die wirtschaftlich optimale Lösung sowie 64 % weniger Energiebedarf und 81 % weniger CO₂-Emissionen.

Der Käufer erhielt damit eine belastbare Grundlage für die Kaufpreisverhandlung und eine konkrete Sanierungsroadmap für die Zeit nach dem Erwerb.

Das Projekt und die Herausforderung

Der untersuchte Industrie- und Bürokomplex stammt aus dem Jahr 1990 und umfasst eine Bruttofläche von 7.280 m². Rund 4.000 m² entfallen auf Lager- und Industrieflächen und rund 2.000 m² auf Büro- und Werkstattbereiche.

Das Gebäude wird über einen Gaskessel mit ungedämmter Wärmeverteilung beheizt. In den Hallen kommen Deckenstrahler zum Einsatz und in den Bürobereichen Radiatoren. Eine Kühlung ist nur im Bürotrakt vorhanden. Mechanische Lüftung, Wärmerückgewinnung und Photovoltaik fehlen. Zusätzlich hat das Foliendach das Ende seiner Nutzungsdauer erreicht.

Für den Käufer ging es deshalb um mehr als eine reine Zustandsbewertung. Entscheidend war, welche Investitionen nach dem Kauf tatsächlich notwendig werden und welcher Sanierungsbedarf bereits im Kaufpreis berücksichtigt werden muss.

Die Technische Due Diligence der Immobilie sollte daher nicht nur Mängel identifizieren. Sie sollte den notwendigen CAPEX quantifizieren und zeigen, welche Maßnahmen über den Lebenszyklus wirtschaftlich sinnvoll sind.

Risiken, die erst durch die Simulation sichtbar wurden

Die Analyse brachte zwei wesentliche Risiken ans Licht.

Der vorhandene Gaskessel verfügt über eine Leistung von 211 kW. Die simulierte Spitzenlast des Gebäudes liegt jedoch bei rund 750 kW. Das bestehende Heizsystem deckt damit nur 28 % des tatsächlichen Bedarfs.

Diese Versorgungslücke war im laufenden Betrieb über Jahre nicht eindeutig sichtbar.

Gleichzeitig zeigte die CRREM-Analyse, dass der Emissionspfad des Gebäudes bereits oberhalb der zulässigen Dekarbonisierungskurve lag. Die Immobilie war damit schon vor dem Erwerb ein Stranded Asset.

Ohne gezielte Maßnahmen wären steigende Betriebskosten, notwendige Ersatzinvestitionen und ein fortschreitender Wertverlust absehbar gewesen.

Lösungsansatz

OPTIMUSE erstellte aus Bestandsplänen, IFC-Daten und TGA-Schemata einen digitalen Zwilling des Gebäudes. Das Modell umfasste 99 thermische Zonen und berücksichtigte Ausrichtung, Umgebung und Verschattung.

Auf dieser Grundlage wurden fünf Sanierungsstrategien auf Stundenbasis simuliert. Untersucht wurden unter anderem eine LED-Nachrüstung, eine umfassende Hüllensanierung, der Austausch der Wärmeerzeugung und eine vollständige Kernsanierung.

Für jede Variante berechnete OPTIMUSE die Investitionskosten, den Energiebedarf, die CO₂-Emissionen und die diskontierten Lebenszykluskosten nach VDI 2067.

Als wirtschaftlich optimale Strategie erwies sich die Kombination aus Luft-Wasser-Wärmepumpe, Photovoltaik und intelligenter LED-Beleuchtung.

Entscheidend war dabei nicht die maximal mögliche Energieeinsparung. Ausschlaggebend war das beste Verhältnis aus Investition, Betriebskosten, CO₂-Reduktion und Umsetzungssicherheit.

64 % weniger Energiebedarf

Mit der empfohlenen Strategie sinkt der spezifische Energiebedarf von 213 auf 75 kWh/m²a.

Der jährliche Gesamtenergiebedarf reduziert sich von rund 1,72 Mio. auf rund 612.000 kWh. Das entspricht einer Einsparung von mehr als 1,1 Mio. kWh pro Jahr.

Die Analyse des Lastprofils zeigte zudem, dass eine Systemleistung von 600 kW bereits mehr als 98 % des jährlichen Bedarfs abdeckt. Dadurch konnte die Wärmepumpe am tatsächlichen Gebäudebetrieb ausgerichtet werden statt an wenigen theoretischen Spitzenstunden.

So wurde eine unnötige Überdimensionierung vermieden.

81 % weniger CO₂-Emissionen

Der Wechsel von fossiler Energie auf eine elektrische und teilweise selbst erzeugte Versorgung reduziert die CO₂-Emissionen um 81 %.

Damit wird das Gebäude wieder unter die relevante CRREM-Kurve geführt. Aus einem gestrandeten Asset entsteht eine Immobilie mit einem belastbaren Dekarbonisierungspfad.

Das reduziert zukünftige wirtschaftliche Risiken und verbessert die Grundlage für Bewertung, Finanzierung und Vermarktung.

1,48 Mio. € CAPEX als Verhandlungshebel

Der notwendige Sanierungsbedarf wurde nicht pauschal geschätzt. Die Investitionskosten wurden für die wirtschaftlich optimale Strategie berechnet und mit vier alternativen Varianten verglichen.

Das Ergebnis ist ein quantifizierter CAPEX-Bedarf von 1,48 Mio. €.

Für den Käufer wurde aus einem allgemeinen Sanierungsrisiko damit eine konkret verhandelbare Größe. Der Investitionsbedarf konnte bereits vor dem Closing in die Kaufpreisverhandlung einbezogen werden.

Wirtschaftlich statt maximal

Die Simulation zeigte auch, dass eine vollständige Sanierung der Gebäudehülle nicht automatisch die beste Lösung gewesen wäre.

Eine umfassende Hüllensanierung reduzierte den Energiebedarf nur begrenzt solange der fossile Wärmeerzeuger bestehen blieb. Selbst in Kombination mit neuer Anlagentechnik war der zusätzliche Nutzen im Verhältnis zum höheren CAPEX gering.

Der größte wirtschaftliche Hebel lag bei diesem Objekt in der Erneuerung und präzisen Dimensionierung der Wärmeerzeugung.

So wurde aus einer klassischen Technischen Due Diligence eine belastbare Entscheidungsgrundlage für Kaufpreis, Sanierung und späteren Gebäudebetrieb.